Utleie – Ulike regler i borettslag og sameie
Hvilke regler som gjelder for utleie avhenger av om leiligheten er en del av et borettslag eller et sameie. I denne artikkelen vil du få en oversikt over de ulike reglene som gjelder på området.
Borettslag
Det er et grunnleggende prinsipp i borettslag at den som eier leiligheten selv plikter å bo i den. Som et utgangspunktet kan dermed ikke leiligheten leies eller lånes ut. Fra denne regelen er det imidlertid gjort flere unntak.
I borettslag er hovedregelen at det kreves samtykke fra styret for at man skal kunne leie eller låne ut leiligheten sin. Styret må svare på en skriftlig søknad innen en måned, hvis ikke anses samtykke for å være gitt. Styret trenger ikke å vise til noen grunn for å nekte samtykke.
Utleie mens du selv bor i boligen
Hvis du selv bor i boligen kan du leie ut deler av den uten samtykke fra styret. Loven oppstiller ikke noe krav om at andelseieren må disponere den dominerende andelen av boligen. Dette kan for eksempel være praktisk i tilfeller hvor en student ønsker å leie ut deler av leiligheten sin til andre.
Utleie i opptil tre år
Dersom du eller noen i din nærmeste familie har bodd i andelsleiligheten i ett av de to siste årene, kan du leie ut hele leiligheten i inntil tre år. Slik utleie må imidlertid godkjennes av styret. Styret kan bare nekte utleie dersom leietakerens forhold gir saklig grunn til det. Det må med andre ord vises til konkrete holdepunkter for at akkurat denne leietakeren ikke bør få bo i borettslaget.
Som eier av en leilighet i et borettslag kan du uansett overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 dager i året.
Utleie i andre tilfeller
Av borettslagslova § 5-6 kommer det frem at utleie også kan godtas i visse andre tilfeller. Disse mulighetene vil være særlig relevant dersom du ønsker å leie ut boligen din uten at du har bodd i den ett av de siste to årene. Etter denne bestemmelsen kan du for eksempel leie ut boligen din dersom du skal være borte midlertid på grunn av utdanning, militærtjeneste eller sykdom. Videre kan du leie ut boligen til nærmeste familie, eller til noen som har bruksrett til boligen etter ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven.
Det kreves også godkjennelse fra styret ved utleie etter borettslagslova § 5-6. Slik godkjenning skal gis med mindre det foreligger saklige grunner for å nekte den konkrete leietakeren å bo i boligen.
Utleie i sameie
I et sameie, også kalt eierseksjonssameie, er utgangspunktet at eieren har full rettslig råderett over sin seksjon. Det betyr at eieren i utgangspunktet fritt kan overlate bruken av boligen til andre. Det kan imidlertid vedtektsfestes begrensninger i en sameiers råderett, som for eksempel at en leietaker må godkjennes av styret.
Utover at det kreves godkjennelse fra styret, er det ikke adgang til å begrense en sameiers rett til å leie ut sin bolig. Et sameie kan for eksempel ikke bestemme at utleie ikke skal være tillatt, eller at det bare skal være tillatt i bestemte perioder.
Selv om en sameiers adgang til å leie ut en bolig ikke kan begrenses, går det likevel en grense for hva de øvrige sameierne må godta av utleie. En sameier kan ikke misligholde sine plikter, som for eksempel å leie ut sin bolig til næring når sameiet har boligformål. Vedvarer misligholdet til tross for advarsel, kan styret pålegge eieren å selge sin seksjon.
