Trenger ditt styre å kaste ut en sameier?
Osloadvokatene blir ofte kontaktet i saker hvor et styre har behov for å kaste ut en sameier. I slike saker er det viktig at styret følger fremgangsmåten i eierseksjonsloven.
Advokat Tone Lise Seglem har lang erfaring med denne typen saker og kan bistå styret slik at ønsket resultat oppnås.
Misligholder sine forpliktelser
Dersom en seksjonseier misligholder sine plikter på en vesentlig måte, gir reglene om salgspålegg i eierseksjonsloven § 38 styret rett til å kreve at seksjonseieren selger sin seksjon og flytter ut.
Ettersom salgspålegg er en streng og inngripende sanksjon er det kun i særlige tilfeller bestemmelsen benyttes.
Krav om vesentlig mislighold
For at styret skal kunne gi en seksjonseier salgspålegg er det nødvendig å ta stilling til om eieren har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold.
Eksempler på forhold som kan utgjøre et vesentlig mislighold er:
- Manglende innbetalte fellesutgifter
- Støy
- Vold
- Bruk av seksjonen i strid med vedtektene
- Ulovlig bruk av fellesarealer
- Ulovlig dyrehold
- Annen sjenerende oppførsel
I vurderingen må sameiets behov for trygghet, økonomisk sikkerhet og de andre beboernes trivsel avveies mot seksjonseierens interesser.
Viktig med god dokumentasjon og riktig fremgangsmåte
Beslutningen om salgspålegg skal tas av styret i hvert enkelt tilfelle. Et unntak fra denne regelen er små sameier med bare to seksjoner. I slike sameier kan en seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre seksjonseieren.
Skriftlig advarsel før man kan kaste ut en sameier
Før styret pålegger en seksjonseier å selge seksjonen, må det sendes en skriftlig advarsel. Advarselen må opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Advarselen bør videre konkretisere hva misligholdet går ut på. Det er viktig at styret kan dokumentere misligholdet og at dette har pågått over tid til tross for advarsler. Hovedgrunnen til at det skal gis en skriftlig advarsel er at seksjonseieren skal få muligheten til å gjøre endringer slik at man eventuelt kan unngå et salgspålegg.
Salgspålegg før man skal kaste ut en sameier
Etter en skriftlig advarsel er neste skritt å sende et salgspålegg. Salgspålegget må opplyse seksjonseieren om at boligen vil bli begjært tvangssolgt dersom hen ikke selv selger boligen innen fristen. Fristen for seksjonseieren til å selge boligen kan ikke settes kortere enn 6 måneder. Dersom seksjonseieren ikke har solgt seksjonen sin innen fristen som er gitt i salgspålegget, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg. Dersom seksjonseieren kommer med innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæringen om tvangssalg ikke gjennomføres uten behandling av saken i tingretten.
Denne typen saker vil ofte være dekket under sameiets forsikring
Saker som omhandler salgspålegg vil ofte omfattes av sameiets rettshjelpforsikring etter at tvist med seksjonseier har oppstått. Det vanlige er at sameiets forsikring dekker advokatutgifter med 80 % av timesatsen oppad begrenset til tvistens verdi eller kroner 250 000, etter at sameiet har betalt en mindre egenandel. Osloadvokatene kan bistå sameiet med å søke forsikringsdekning.
Ta kontakt med Osloadvokatene for en vurdering av saken deres og for videre bistand med salgspålegg og tvangssalg av seksjon.
