Kan et sameie ta opp lån og hvilke regler gjelder?

I eierseksjonssameier kan det ofte oppstå behov for å gjennomføre større vedlikeholdsprosjekter og andre investeringer. De aller fleste sameier vil i slike tilfeller måtte ta opp lån. Hvilke regler gjelder for låneopptak i sameie?

Utgangspunktet er innbetaling fra sameierne

Den juridiske oppbyggingen av eierseksjonssameiet forutsetter at seksjonssameierne innbetaler månedlig a konto det beløp i felleskostnader som til enhver tid er nødvendig for å sikre tilstrekkelig vedlikehold av bygningen. Dette innebærer at dersom et sameie ikke har tilstrekkelig kapital til å sikre den nødvendige vedlikehold, må den enkelte sameier i utgangspunktet innbetale det som er nødvendig for å sikre vedlikeholdet. Den enkelte sameier er således selv ansvarlig for å dekke uforutsette utgifter som oppstår.

Sameierne hefter etter sameiebrøk

Det følger av eierseksjonsloven § 24 at sameierne kun hefter etter egen sameiebrøk. Dette betyr at en kreditor som ikke får dekning for sitt krav, vil måtte gå på hver og en sameier og kreve vedkommende for sin andel av felles gjeld. Dette skulle i teorien medføre at eierseksjonssameiet ikke har adgang til å oppta lån. Slik er det imidlertid ikke.

Relativt vanlig at eierseksjonssameier tar opp lån

I praksis ser vi at det forekommer ofte at eierseksjonssameier tar opp lån. Dette er typisk hvor det oppstår omfattende vedlikeholdsbehov, eller overraskende utgiftsposter av en viss størrelse. Det er bankenes praksis som her vil være avgjørende, slik at det gjerne er i gode tider at bankene er mest villige til å låne ut penger til eierseksjonssameier. Lånet ytes vanligvis med den sikkerhet at banken gis adgang til å betjene lånet ved belastning av sameiets felles konto.

Styrets beslutningsmyndighet

Dersom sameiet ikke har den nødvendige kapital til dekning av vedlikehold, antas det at styret har anledning til å oppta lån uten sameiermøtets samtykke. Er det ønskelig med en regulering av styrets adgang til å oppta lån, anbefales det derfor å vedtektsfeste at sameiermøtets samtykke er et vilkår for opptak av lån.

Det rettslige grunnlaget for styrets kompetanse til å oppta lån uten samtykke følger av sammenhengen mellom eierseksjonsloven §§ 40 og 23.