Leietaker ble kastet ut etter forsinket betaling av leie
En advokat fra Osloadvokatene vant nylig en sak i tingretten som gjaldt utkastelse av leietaker som ikke hadde betalt leie i tide.
I mars 2017 ble det inngått leieavtale mellom to privatpersoner om leie av en bolig. Det ble avtalt leie på 15 000 pr. måned. I tillegg skulle leietakeren betale inn depositum på 45 000. Ved første forfall ble hverken skyldig leie eller depositum betalt inn. Det samme skjedde en måned senere ved neste forfall.
Betalte aldri til rett tid
Skyldig husleie og depositum ble betalt etter hvert. Leietakeren klarte imidlertid ikke en eneste gang å betale husleien innen forfallsdato. Til slutt fikk utleier nok og kontaktet Osloadvokatene. Advokaten satte i gang prosessen med å få leietakerne kastet ut.
Bestred utkastelsen
Leietakeren var ikke enig i at det var grunnlag for tvangsfravikelse av boligen. Leietakeren mente at all skyldig leie ble betalt til slutt og at depositumet uansett var sikkerhet for ubetalt leie. Saken gikk derfor til tingretten for endelig avgjørelse.
Vilkår for å kreve utkastelse
For å kunne kreve utkastelse av leietakeren må leiekontrakten heves. Hevingsadgangen fra utleiers side er regulert i husleieloven § 9-9.
For å kunne heve må det foreligge vesentlig mislighold. Det er altså ikke alle mislighold som er tilstrekkelige til å kreve heving.
Ved manglende betaling må det gjelde et beløp av en viss størrelse og ha pågått over en viss tid. Hvorvidt et betalingsmislighold er vesentlig må vurderes konkret, men desto større avvik i beløp eller tid, desto lettere blir det at kontrakten kan heves.
Skaff tvangsgrunnlag
Selv om du mener kontrakten er rettmessig hevet, må du skaffe et tvangsgrunnlag hvis leietakeren nekter å flytte. Du kan ikke bare møte opp på døren og kaste ut leietakeren selv. I husleiesaker skaffer du tvangsgrunnlag med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2. Det er en forutsetning etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 at utleier må sende skriftlig varsel til leietakeren om tvangsfullbyrdelse. Dette varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen for betaling av leie. Etter at varsel er sendt må det gå minst 14 dager før utleier kan begjære utkastelsen tvangsfullbyrdet.
Tingretten ga fullt medhold til Osloadvokatene!
Tingretten mente at det var åpenbart at leiekontrakten var rettmessig hevet. Leietakeren ble derfor dømt til å fravike boligen. Leietakeren ble også dømt til å betale sakskostnadene på nesten 25 000 kroner som utleieren hadde hatt i saken.
