Hvordan sikrer du dine krav ved leietakers konkurs?

I denne artikkelen vil vi gi deg en oversikt over hva som skjer med husleiekontrakten når leietaker går konkurs, og hva du som utleier har krav på. Videre vil du i denne artikkelen få råd om hvordan du sikrer ditt krav før det er for sent.

Konkurs

Når et selskap blir slått konkurs er det som regel fordi selskapet er insolvent. At et selskap er insolvent betyr at det ikke er penger til å dekke løpende utgifter ved forfall, og at selskapet har mer gjeld enn eiendeler.

Når et selskap blir slått konkurs, opprettes det et konkursbo. Konkursboet tar beslag i alle eiendelene til selskapet, noe som betyr at selskapet mister sin råderett. For konkursboet blir det oppnevnt en bostyrer, hvor siktemålet er å realisere selskapets verdier til fordel for kreditorene.

Hva skjer med selskapets kontrakter?

Hovedregelen er at konkursboet ikke trer inn i selskapets løpende kontraktsforhold. For husleiekontrakter er imidlertid utgangspunktet motsatt. Konkursboet trer automatisk inn i husleieforholdet, med den konsekvens at krav på husleie kan kreves, som et krav mot boet.

Etter en konkursåpning har bostyrer fire uker på seg til å bestemme om boet skal fortsette leieforholdet. Som utleier bør du være oppmerksom på vilkårene som må være oppfylt for at boet skal anses for å ha avsluttet leieforholdet. Utleielokalet må stilles til utleiers rådighet, og boet må erklære at de ikke vil tre inn i husleiekontrakten. For at lokalene skal anses som stilt til utleiers rådighet, må eiendeler som inngår i konkursbeslaget enten fjernes eller abandoneres. Abandonering innebærer at konkursbeslaget oppheves og at eiendelen gis til skyldneren. Dette skjer som regel fordi eiendelene ikke har noen verdi for boet. Dette betyr at boet ikke har noen ryddeplikt overfor utleier, ettersom de kan velge å la alt stå i lokalene så lenge eiendelene abandoneres til skyldner.

Konkursboet trer inn i leieforholdet

Hvis konkursboet velger å tre inn i leiekontrakten, blir de forpliktet på samme måte som det konkursrammede selskapet. Et viktig unntak er imidlertid at boet kan si opp leiekontrakten med “sedvanemessig varsel”. Det betyr at boet kan si opp leieavtalen med tre måneders varsel, uavhengig av om det var avtalt en lengre frist mellom partene. Et annet viktig unntak er at boet står fritt til å overdra leiekontrakten til andre. Utleier kan bare nekte slik overføring dersom det foreligger “saklig grunn”.

Hvis boet velger å tre inn i leieforholdet, kan utleier kreve at boet stiller sikkerhet for betaling av leie tilsvarende en betalingstermin. Dette er imidlertid bare tilfellet dersom kravet ikke virker urimelig tyngende for konkursboet.

Hvordan kan du som utleier sikre deg?

Dersom leietaker går konkurs vil du som utleier som regel påføres et økonomisk tap. Dette kravet kan meldes som et krav i konkursboet. Som utleier kan du da kreve skyldig leie for gjenstående tid av leiekontrakten, samt forfalt leie før selskapet gikk konkurs. Dette kravet vil imidlertid ikke være prioritert i boet, og vil derfor være en av de siste kravene som blir innfridd, dersom det er midler til det. I de fleste konkursbo vil det dessverre ikke være dekning for slike krav.

Som utleier er det derfor viktig å opprette en depositumskonto eller avtale garanti ved inngåelsen av leieforholdet. Av avtalen bør det fremgå at depositumet eller garantibeløpet skal sikre samtlige krav mot leietaker etter kontrakten. En annen mulighet er å kreve at selskapets eier stiller personlig ansvarlig for leiebeløpet. Dette vil imidlertid være en løsning som sjeldent er aktuelt.