Hvordan skal en bygning på festet tomt verdsettes?
Høyesterett avgjorde den 13. juni 2016 spørsmålet om hvordan en bygning på festet tomt skal verdsettes når den overtas av bortfester ved opphør av festeforholdet.
Spørsmål om vederlaget på bygning på festet tomt ved overtagelse
Etter heving av festeavtalen krevde både fester og bortfester at sistnevnte skulle overta bygningen på festetomten.
Spørsmålet i saken var hvorvidt festeren i denne situasjonen kunne velge om vederlaget skulle fastsettes på grunnlag av teknisk verdi eller på grunnlag av bruksverdi.
Dette avhengig av hva som ga ham størst vederlag. Både tingretten og lagmannsretten konkluderte med at vederlaget i et tilfelle som dette skulle fastsettes på grunnlag av teknisk verdi.
Det ville gi festeren et betydelig lavere vederlag enn ved fastsettelse på grunnlag av bruksverdien.
Mindretallet på to dommere mente i likhet med lagmannsretten at vederlaget i et tilfelle som dette skulle fastsettes på grunnlag av teknisk verdi.
Les dommen
Opphør av festeforhold – overtakelse av bygninger
Når et festeforhold avsluttes, er utgangspunktet at festeren har rett og plikt til å fjerne bygninger og eiendeler fra tomten.
Dette utgangspunktet er imidlertid lite praktisk som følge av bestemmelsen i tomtefesteloven § 40.
Den sier at begge parter kan kreve at bortfesteren skal overta bygningsmassen dersom fjerning vil føre til at “verdier går til spille i utrengsmål”.
Hvordan vederlaget for bygningen skal fastlegges, reguleres av tomtefesteloven § 41.
Her oppstilles to alternativer for beregningen av vederlaget, avhengig av hvem av partene som krever overtakelse.
- 1. Dersom bortfesteren krever å overta bygningsmassen, skal vederlaget fastsettes til oppføringskostnadene for et tilsvarende bygg, med fradrag for slit og elde. Alternativet omtales vanligvis som teknisk verdi.
- 2. Er det festeren som krever at bortfesteren skal overta bygningsmassen, skal vederlaget fastsettes til den verdi bygningsmassen har for bortfesteren, gjerne omtalt som bruksverdien.
Loven regulerer imidlertid ikke fastsettelsen av vederlaget når begge parter krever overtakelse.
