Betydningen av en ikke-godkjent tilstandsrapport for kjøper
Nylig var en sak om betydningen av en mangelfull tilstandsrapport oppe i Oslo tingrett. Dommen slår fast at en ikke-godkjent tilstandsrapport ikke skal tas i betraktning ved vurderingen av mangler ved eiendommen, med mindre det dreier seg om ubetydelige avvik.
Avhendingsloven § 3-10
Det fremgår av avhendingsloven § 3-10 første ledd at kjøperen “ikke kan gjøre gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøperen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane”.
I medhold av tredje punktum er det inntatt en forskriftshjemmel som regulerer hvilke krav som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter annet punktum.
Rettens vurdering
Partene var enige om at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i forskriften. Årsaken var at takstmannen hadde utelatt pålagte undersøkelser av blant annet kjelleren, badet og vaskerommet. Spørsmålet for retten var hvilken virkning en ikke-godkjent tilstandsrapport skulle få ved mangelsvurderingen.
Retten konkluderte med at det ved mangelsvurderingen måtte ses bort fra innholdet i en ikke-godkjent tilstandsrapport. Dette innebar at samtlige risikoopplysninger som var gitt i tilstandsrapporten, ikke kunne anses kjent for kjøperen ved vurderingen av om boligen var mangelfull. Kjøperen hadde derfor fortsatt rett til å gjøre mangelen gjeldende og kreve retting, prisavslag, erstatning eller heving av avtalen.
Det er viktig å merke seg at det i forskriften § 1-5 annet ledd er gjort unntak for tilfeller hvor det er tale om avvik som er "ubetydelige sett hen til mangelens art og omfang". I slike tilfeller vil tilstandsrapporten likevel få virkning og ha betydningen i vurderingen av om boligen er mangelfull. Det må dermed gjøres en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle for å avklare rekkevidden av den aktuelle tilstandsrapporten.
Trenger du hjelp i en lignende sak?
Hvorvidt tilstandsrapporten er gyldig har potensielt store konsekvenser for deg som boligkjøper, og illustrerer således viktigheten av grundig juridisk rådgivning. Vi har flere dyktige advokater med høy kompetanse og lang erfaring i eiendomssaker. Ta kontakt dersom du ønsker en vurdering av din sak, og råd om hvordan du best bør gå frem. Vi sørger for at du og dine interesser blir ivaretatt.
