Advokaten forklarer: Hva er tomtefeste?
Eiendom er dyrt, og det kan være vanskelig å kjøpe en tomt der du ønsker å ha hytte eller bolig. Tomtefeste er ordning hvor grunneier (bortfester) leier bort grunnen over langt tid til en fester som skal bygge en bolig eller hytte på grunneiers eiendom. Et slikt festeforhold kan skape utfordringer. I denne artikkelen forklarer Osloadvokatene sine tomtefesteeksperter hva tomtefeste er og hvilke problemer som kan oppstå.
Tomtefesteforhold reguleres av lov om tomtefeste (tomtefesteloven). Partene har ikke lov til å avtale vilkår som er strid med loven, med mindre loven åpner for det.
Festeretten er under stadig endring
Festeretten er et dynamisk rettsområde som ofte går gjennom endringer. Slike endringer kan få store virkninger for deg dersom du er eller planlegger å være i et festeforhold.
Det er viktig å være oppdatert på de nyeste reglene og endringene – så ta kontakt med en av våre advokater dersom du har spørsmål eller ønsker en vurdering av din situasjon. Våre advokater er eksperter på tomtefeste og er oppdatert på alle endringene på rettsområdet.
Festeavtalen
En festeavtale er nettopp det – en avtale. Grunneier mottar en festeavgift (en årlig leie) mot at festeren kan disponere grunnen og bygge bolig der.
Festeavtalen skal inngås skriftlig. For festeavtaler inngått etter 2001 skal det også oppgis om festetomten skal brukes til bolig, fritidshus eller andre formål samt hvilken verdi festetomten har.
Festeavgiften
Festeavgift er den årlige leien som festeren betaler til grunneieren
Partene i festeavtalen har i utgangspunktet avtalefrihet til å bli enige om en passende festeavgift. Det er derimot et forbud mot at bortfesteren krever en urimelig høy festeavgift. Festeavgiften skal ses opp mot hva som er vanlig å betale for nye festeavtaler i området.
Festeperioden
Lengden på festeavtalen avhenger av formålet med festeavtalen.
For festeavtaler til fritids- og boligformål vil kontrakten løpe til festeren velger å si opp kontrakten eller krever innløsning av tomten. Reguleringen er ulik for avtaler inngått før og etter 2002, men resultatet er det samme. For avtaler etter 2002 løper kontrakten til oppsigelse fra festeren, mens festeren har adgang til å fornye kontrakten ved utløp dersom avtalen er inngått før 2002.
Dersom festeavtalen gjelder et annet formål enn bolig og fritidshus må lengden på festeavtalen fastsettes i kontrakten. Festeren vil ikke ha en ensidig rett til å kreve innløsning eller forlenge avtalen.
Problemer som kan oppstå i festeforhold
Utfordringene ved festeavtaler kommer gjerne av kontraktens lengde. Siden festeren investerer over tid i en bolig på en grunn han ikke selv eier, kanskje også i området rundt huset, er situasjonen krevende når festeforholdet er slutt. Det er ikke mulig å skille den faste eiendommen fra grunnen og grunneier har ofte ikke et ønske om å selge.
Det er adgang i tomtefesteloven til å kreve innløsning av grunnen, altså at festeren får et krav på å kjøpe tomten fra grunneieren. Et slikt krav kan skape utfordring med hvilken pris som skal settes på grunnen ettersom grunneier vil ha så mye penger som mulig, mens festeren ønsker å betale minst mulig. Forholdet med at boligen ikke kan skilles fra grunnen gjør også verdifastsettelsen krevende.
