Advokaten forklarer: Du kan holde tilbake husleia

Det kan være et effektivt virkemiddel å holde tilbake husleia for å presse utleier til å rette opp feil i leieforholdet. Du kan derimot ikke holde tilbake husleia som du selv ønsker. I denne artikkelen gir våre advokater svaret på når, og hvor mye, du kan holde tilbake.

Grunnlag til å holde husleia tilbake

Etter husleieloven § 2-15 har leietaker rett til å holde tilbake husleia. Som leietaker kan du holde tilbake husleia dersom det foreligger mangel eller forsinkelse. Du kan derimot ikke holde tilbake så mye du selv ønsker, beløpet som holdes tilbake skal ikke være mer enn et beløp som sikrer de kravene du som leietaker har mot utleier.

Ofte vil det være uenighet mellom leietaker og utleier om du kan holde tilbake leia. I slike tilfeller er det viktig å tenke på hva du gjør med beløpet du holder tilbake. Under forklarer våre advokater hvordan beløpet kan deponeres for å sikre mot krav fra utleieren for manglende betaling.

Dekning av advokatkostander

Våre advokater undersøker alltid om du har krav på at forsikringen skal betale for kostandene til advokatbistand. Du kan i enkelte tilfeller også få dekket kostandene til advokat gjennom rettshjelpsordningen, dette er en ordning hvor staten betaler for kostandene til advokat. Snakk med våre advokat dersom du har nærmere spørsmål om dekning av advokatkostnadene.

Mangler eller forsinkelser

Det er et krav om at det må foreligge et kontraktsbrudd fra selgerens side. Det er ikke et krav om kontraktsbruddet må være påvist når leien skal betales. Det betyr at leietakeren kan holde tilbake leien dersom det er klart at utleier kommer til å misligholde sine forpliktelser.

Mangel ved husrommet

At leieobjektet har en mangel betyr som hovedregel at husrommet ikke er i avtalt stand. Videre er kravene til husrommet regulert i bestemmelsene §§ 2-2 til 2-7.

At utgangspunktet er avtalen betyr at det er tilstanden som er avtalt mellom deg og utleier som er utgangspunktet for om det er noe feil med husrommet. For å avklare hva som er avtalt må du se på både den skriftlige avtalen, det som er fortalt og vist på visning og annen reklame fra utleier.

Dersom partene ikke har avtalt noe særlig har husleieloven følgende bestemmelser:

• § 2-2 husrommet skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand
• § 2-3 uriktige opplysninger om husrommet
• § 2-4 manglende opplysninger om husrommet
• § 2-5 krav til husrommet selv om husrommet er leid ut “som den er”.

Forsinkelse

Forsinkelse er dersom utleier ikke gir leietakeren disposisjon over husrommet til riktig tid. Leietakeren og utleieren kan avtale hvilket tidspunkt leieobjektet skal stilles til leietakerens disposisjon.

Dersom partene ikke avtaler et tidspunkt følger det av husleieloven § 2-1 tredje ledd at leietakeren kan kreve overtakelse ved tredje månedsskifte etter at leieavtalen ble inngått.

Beløpet må holde sikre leietakerens krav

Leietakeren kan bare holde tilbake det beløpet som er nødvendig for å dekke leietakerens krav som følge av mangel eller forsinkelse.

Dersom overtakelsen er forsinket kan leietakeren holde tilbake hele det avtalte beløpet.

Ved en mangel har leietakeren et visst slingringsmonn. Det er bare dersom leietakeren holder tilbake et beløp som er klart mer enn leietakeren har krav på, at leietakeren holder tilbake for mye.

Dersom leietakeren holder tilbake for mye risikerer leietakeren selv å misligholde kontrakten.

Hvordan holde tilbake leia – deponering

Dersom leietaker og utleier er uenige om leietakeren kan holde tilbake leia, sikrer deponering av leiebeløpet at utleier ikke kan heve eller si opp avtalen.

Kravet om deponeringskonto beskytter leietakeren mot sanksjoner fra utleier som følge av manglende betaling begrunnet i kontraktsbrudd fra utleieren, se husleieloven § 3-8.

En deponeringskonto er en egen type konto i banken som leietaker og utleier bare i fellesskap kan disponere over. Leietakeren kan med andre ord ikke styre over beløpet mens de er deponert. Det er derimot lettere, og sikrere, for leietakeren ettersom pengene letter kan tilbakeføres ved et krav.

Advokatbistand lønner seg

Å holde tilbake leie er et effektivt virkemiddel mot utleier som misligholder sine plikter. Det kan presse han til å rette opp forholdene fortere.

Som leietaker er det derimot ikke uten risiko. Dersom du feilaktig holder tilbake leie risikerer du å misligholde leieavtalen. Et slikt mislighold kan føre til at utleier hever eller sier opp leieavtalen.

Ta derfor kontakt med Osloadvokatene så tidlig som mulig. Våre advokater er eksperter på husleierett og vet hva du bør gjøre for å ivareta dine interesser.