Når må man si fra om mangler på boligen?

Det lønner seg å være raskt ute med å klage dersom man oppdager feil på boligen man har kjøpt. Avhendingsloven har strenge frister for reklamasjon. Hvis det ikke er gitt melding til selgeren innen rimelig tid etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, taper kjøperen retten til å gjøre den gjeldende. Spørsmålet er hva som regnes som rimelig tid?

Bedømmelsen av hva som er rimelig tid skal vurderes konkret i det enkelte tilfelle. Det er derfor ikke mulig å oppstille et visst antall uker eller dager som en gjeldende tidsfrist.

I rettspraksis har Høyesterett vurdert at kjøper bør ha to måneder på seg til rådighet. I Rt. 2010 side 103 uttalte Høyesterett at en reklamasjonstid på tre måneder måtte være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente. Det kan imidlertid gjelde kortere frist av hensyn til bevissikring og skadeutvikling. For eksempel i saker som gjelder vannlekkasje, kan det være viktig å reklamere raskt for å gi selger en mulighet til å bidra til å begrense skaden.

Det er ikke nødvendig å innhente en sakkyndig rapport for å få full oversikt over skaden før man melder fra. I mange tilfeller vil det heller ikke være tid til å gjøre dette før en melder fra til selger. Det er tilstrekkelig at kjøper sender en nøytral reklamasjon, det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om.

Fristene er satt av hensyn til selger, som skal ha muligheten for å rette seg etter de avtaler som er gjort. Dersom det er lenge siden boligen er solgt, er det ekstra viktig at selger blir varslet raskt. Når det har gått lang tid, vil selger ofte ha disponert midlene sine i den tro at salget var i orden. Lojalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier at forventningen til at en kjøper reklamerer raskt, øker jo lengre tid som har gått før feilen blir oppdaget.

Videre må det vurderes om kjøper har hatt tilstrekkelig grunnlag for å klage. Oppdager kjøperen at det drypper vann fra taket, har han grunn til å reagere. Det kan likevel være forhold som gjør at ansvaret er uklart. Ofte er det nødvendig å gjøre nærmere undersøkelser med bistand fra sakkyndige for å finne ut hva som er galt og årsakene til det.

Andre ganger må det sakkyndig bistand til for i det hele tatt å oppdage feilen, for eksempel ved fukt-, sopp- og råteskader, manglende membran på bad, konstruksjonsfeil, vurdering av om arbeid på boligen er fagmessig utført og så videre. I slike tilfeller er det nødvendig med en vurdering fra sakkyndige om hva som er en mangel i tillegg til det kjøperen selv kan se.

Det kan ikke kreves at kjøperen kjenner enhver detalj. Det avgjørende er om forholdene er så pass klare for kjøperen at han har oppfordring til å gjøre det gjeldende som mangel.

Spørsmålet er hvor sterke indikasjoner kjøper må ha før det kreves at han må reagere.

I en nyere Høyesterettsdom som gjaldt en eiendom i Bergen fikk kjøperne medhold i at reklamasjonsfristen ikke begynte å løpe før de hadde konkrete opplysninger som avklarte spørsmålet om ansvar for selgerne. Høyesterett uttalte der som følgende utgangspunkt: ”Allerede det at det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden, vil normalt være tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe.”

Saken gjaldt setningsskader på bygget. Det hadde lenge pågått et prosjekt om avdekking av vedlikeholdsbehov og tiltak i regi av boligselskapet. Det var derfor naturlig for de enkelte beboerne å avvente dette arbeidet.

Beboerne hadde allerede tidlig fått tilsendt informasjonsskriv som antydet at det kunne være slike skader, men omfanget og årsakene til dette ble først avklart etter at det var gjennomført målinger fra fagkyndig. Høyesterett mente at skrivene hadde gitt en viss grunn til bekymring, men Høyesterett fant ikke at det første ”skrivet inneholder konkrete opplysninger som avklarte spørsmålet om et mulig ansvar for selgerne på en slik måte at reklamasjonsfristen begynte å løpe.”

Vi ser her at boligeierne kunne vente med å klage til de hadde fått en viss innsikt i problemene. Men alt i alt bør man som selger være forsiktig med å vente dersom man mistenker at det er noe galt med boligen.

Advokat Randi Munkeby kan kontaktes på munkeby@advokat.no hvis du har en liknende sak eller andre saker på området.