Reklamasjonsfrist

vederlagskrav

Når man oppdager en mangel ved en bolig må man reklamere ovenfor tidligere eier. Hvis man ikke gjør det i tide mister man kravet ovenfor ham. Det kan være krav på mange hundre tusen kroner som går tapt pga passivitet på denne måten. Det kan være fryktelig dyrt for kjøper å ikke reagere i tide. Mange mener at disse reglene er for strenge ovenfor kjøperen og lar selgeren slippe unna for ofte.

Grunnen til at vi har reklamasjonsfrister er at kjøperen skal ha en oppfordring til å si ifra til selgeren straks han blir oppmerksom på at det er noen mangler ved det han har kjøpt. Selgeren kan da få mulighet til å utbedre mangelen og såfremt selgeren ikke hører noe kan han med rette gå ut fra at alt er i orden.

Prisavslag er den normale kompensasjon, hovedreglen er at selger skal ha dekket utbedringskostnadene. I enkelte tilfeller skal det gjøres fradrag for standardfordelen, det kan være at levetiden på badet har gått ut. Standardfradrag er noe eierskifteselskapene hevder ofte, og det kan være behov for en eiendomsadvokat for å få gjort de riktige vurderingene.

Erstatning skal dekke kostnader kjøper har utover prisavslaget som dekker utbedringskostnadene. Det kan for eksempel være at boligen ikke er beboelig under utbedringen og at man må leie en bolig en periode.

Heving er den beføyelse som kommer relativt sjelden til anvendelse. Ved heving er det ett krav om at avviket (manglene) skal utgjøre et vesentlig avtalebrudd. I denne vurderingen legger rettspraksis vekt på hvilke alternativer man har, samt hvilke konsekvenser heving har for selger og hvilken betydning avviket utgjør for kjøper.

Hvis eierskifteselskapet ikke vil erkjenne at det foreligger ett avvik så kan man enten ta ut forliksklage. En sak skal behandles i forliksrådet om kravet er under kr 125 000 og det ikke har vært advokat på begge sider. Forliksrådet kan treffe en dom i saken, denne dommen kan påankes til tingretten ved en stevning.

Utgifter til både advokat og sakkyndig takstmann dekkes over rettshjelpforsikringen man har på eiendommen. Det er da en grunnegenandel på kr 2000 – 4000, rettshjelpforsikringen dekker 80% av det som overstiger grunnegenandelen oppad til forsikringssummen som ofte er kr 100 000.

Spørsmålet om hvor lang reklamasjonsfristen bør være var berørt i Høyesteretts avgjørelse i Rt. 2010 s. 103. Saken gjaldt krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12.  Hovedspørsmålene i saken er om eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med etter avhendingsloven § 3-9, og om det i tilfellet er reklamert «innan rimeleg tid» etter § 4-19.

Etter avhendingsloven § 4-19 første ledd taper kjøperen retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende «dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er».

Bedømmelsen av hva som er rimelig tid, beror på en konkret vurdering, noe som følger av forarbeidene til loven jfr. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 117. Ved bedømmelsen av hvilken tid som i utgangspunkt står til rådighet for en privat huskjøper, er det naturlig å se hen til bestemmelsen i forbrukerkjøpsloven § 27.  Det er i bestemmelsen som gjelder i forholdet mellom en næringsdrivende og en forbruker fastsatt at reklamasjonstiden aldri kan være kortere enn to måneder. Høyesterett uttalte at en normal reklamasjonstid ved kjøp av fast eiendom, ut fra sammenhengen i regelverket, ikke kan være kortere enn ved forbrukerkjøp av løsøre.

Samtidig sa Høyesterett at det var også få grunner til at reklamasjonstiden i utgangspunktet skal være så svært mye lenger enn to måneder ved kjøp av fast eiendom.

Høyesterett begrunnet dette med at tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget.  En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg. Loven krever heller ikke mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om.
Hensynet til selgeren og hans privatøkonomiske disposisjoner, tilsier at reklamasjonen ikke trekker ut.  En reklamasjon kan jo utløse et betydelig økonomiske ansvar på selgerens hånd, et ansvar mange selgere – når salgssummen er anvendt – kan ha vanskeligheter med å bære.
Høyesterett kom til at det var reklamert for sent i saken og bygde da på de konkrete omstendighetene i saken. Høyesterett stilte ikke opp en absolutt regel på 3 måneders frist.

I saker hvor det er en privat part som er kjøper og en profesjonell selger kan en 3 måneders frist være lite forbrukervennlig. I en hektisk hverdag har man andre gjøremål enn å passe på å sende reklamasjoner på manglene. Er du i tvil om det foreligger en mangel på eiendommen du har kjøpt bør du sende selgeren en epost eller SMS og si at du lurer på om det er en mangel. En slik epost eller SMS vil kunne være tilstrekkelig til å si at fristen er avbrutt, fordi det er nok med en såkalt nøytral reklamasjon. Det er bedre å sende en epost for mye enn en for lite. Selv om du har bestilt time hos advokat bør du sende en slik epost. I verste fall kan det senere bli snakk om å telle dager for å se om det var gjort i tide eller ikke.

Er du i tvil om du har en sak eller har spørsmål i forbindelse med det som er nevnt ovenfor kan du ta uforpliktende kontakt med advokat Heidi Åsvang på tlf. 93 00 18 50 eller på epost aasvang@advokat.no.