Uriktige opplysninger fra selger

Avhendingsloven av 3. juli 1992 nr 93 regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved salg av fast eiendom. Som hovedregel kan du som kjøper ikke klage på forhold du kjente til før du kjøpte boligen. Det heter gjerne i kontrakten at boligen kjøpes ”som den er”. Det vil si at boligen overtas med de feil og mangler som finnes. Det innebærer at kjøper har risikoen dersom det er noe galt med eiendommen.

Som kjøper har du undersøkelsesplikt ved kjøp av bolig. Du har dermed heller ikke rett til å reklamere dersom det oppstår forhold som du ikke kjente til, men som du kunne ha oppdaget om du hadde undersøkt nærmere før du kjøpte boligen.

Dersom du oppdager forhold ved boligen som ikke samsvarer med de opplysningene selger har gitt deg, foreligger det likevel en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Kjøper skal kunne stole på at selger gir riktige og fullstendige opplysninger om faktiske og rettslige forhold av betydning. Dette gjelder også for opplysninger gitt i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren.

Bestemmelsen gjelder konkrete og i en viss utstrekning spesifiserte opplysninger som kjøperen må ha hatt grunn til å stole på. Det vil si at dersom selger har opplyst at det er varmekabler i gulvet eller membran på badet, så må kjøper kunne stole på at det stemmer. Dersom det senere viser seg at det ikke er varmekabler eller membran, har kjøper rett til å klage på dette.

Opplysninger selgeren har gitt som viser seg å være feil kan altså gi deg rett til å kreve retting, prisavslag eller erstatning. Det gjelder selv om kjøpekontrakten sier at boligen er ”solgt som den er”. Det skyldes at loven bare beskytter en selger som har opptrådt lojalt. En selger som bevisst har forsøkt å lure kjøperen ved å pynte på sannheten, er det ikke grunn til å beskytte. Det spiller imidlertid liten rolle om selgeren har vært i god tro. Når han først har gitt opplysninger, skal kjøperen legge disse til grunn ved kjøpet.

Det kreves at opplysningene må ha virket inn på kjøpet. Dersom det kan bevises at man ville ha kjøpt boligen til den samme prisen selv om man visste at opplysningene ikke stemte, er det ikke sikkert at en har krav på noe. Det må vurderes konkret i hvert tilfelle.

Her skal vi se nærmere på noen vanlige tilfeller der opplysningene fra selger avviker så mye fra virkeligheten, at kjøper kan ha rett til å reklamere selv om forholdet var til dels kjent for kjøper på forhånd.

Når taket lekker:

Kan du reklamere over et lekk tak dersom selger på forhånd har advart deg om lekkasjen? Det avhenger av ordvalget til selgeren og om beskrivelsen stemmer med virkeligheten.

Selgeren har for eksempel opplyst at det har vært ”litt vanninntrengning gjennom tak”. Opplysningen gjør at du som kjøper ikke kan reklamere over det ved det første drypp som kommer inn gjennom taket. Men beskrivelsen er så vidt vag at den ikke kan anses å være dekkende for enhver lekkasje. Flommer vannet gjennom taket ved det minste regnskyll, kan du ha rett til å kreve prisavslag.

I en nyere dom fra Høyesterett publisert i Rt. 2010 s 710 hadde selgeren i egenerklæringsskjemaet opplyst om at « minimal innsig er detektert ved pipe/loft/tak ved vind og mye regn ». Kjøperen fikk medhold i mangelskravet fordi retten fant det utvilsomt at det i den tid tidligere eier av huset hadde bodd der, hadde vært betydelig inntrengning av vann i leiligheten både i form av direkte lekkasjer og ved store fuktutslag i vegger og tak.

Retten så det som overveiende sannsynlig at de aktuelle problemene måtte ha vært merkbare også i selgers eiertid utover det hun hadde opplyst om. Retten konkluderte med at eiendommen hadde en alvorlig mangel mht. tetthet i forhold til vannlekkasje. Opplysningen i egenerklæringsskjemaet karakteriserte lagmannsretten som « en klart misvisende opplysning ».

Opplysninger om hvem arbeidet er utført av:

Ofte kan opplysninger om den som har utført arbeid på boligen være av sentral betydning for kjøperen. Dersom baderommet er utført av en fagperson innen bad regner kjøperen med at arbeidet er gjort i tråd med normer og anbefalinger for våtrom.

I dommen overfor mente lagmannsretten at selgeren hadde gitt villedende opplysninger om et sentralt forhold når det i egenerklæringsskjemaet var opplyst at en del bygningsmessige arbeider – blant annet oppgraderingen av loftet – var gjort av eiers mann med hjelp av «faglært person». Medhjelperen var møbelsnekker og hadde først og fremst arbeidet med kjøkkenmontering.

Denne opplysningen fra selgeren gjorde at det kunne reklameres over mangelfullt arbeid.

Arealsvikt:

Et annet eksempel på villedende opplysninger er de tilfellene hvor selgeren har oppgitt et visst areal på boligen og det senere viser seg at arealet er mindre enn man ble forespeilet ved kjøpet. I slike tilfeller har retten kommet til at selgeren har gitt misvisende informasjon og gitt kjøperen rett til prisavslag på grunn av arealsvikten. Man antar at arealprisen er viktig for en kjøper når han skal orientere seg i markedet og vurdere ulike objekter opp mot hverandre. Avviket må imidlertid være så stort at det må antas å få betydning for prisen.

Beskrivelser som ”fagmessig”, ”forskriftsmessig”, ”høy standard” el.

Selgeren kan ha benyttet seg av betegnelser som gir kjøperen grunn til å kunne forvente en viss standard. Dersom selgeren har opplyst at oppgraderingen har vært ”fagmessig”, ”forskriftsmessig” eller lignende, må det vurderes om forholdet rent faktisk stod til betegnelsen. Dersom man etter en nærmere sakkyndig vurdering kommer til at forholdene ikke er i tråd med gjeldende forskrifter, vil kjøperen kunne ha rett til prisavslag.

Ved bruk av betegnelser som ”høy standard”, ”moderne” og lignende vil kjøperen ha grunn til å forvente å få en bolig som tilsvarer beskrivelsen. Slike beskrivelser fra selgeren vil ofte føre til at det anses å foreligge mangler. 

Opplysninger fra andre

Opplysningene som er gitt direkte fra selger kan imidlertid ikke leses isolert. All dokumentasjon som ble fremlagt for kjøperen før salget er av betydning. Her inngår ofte prospekt og takstrapport. Dersom megler eller takstmann har gitt uriktige opplysninger når de har vært på oppdrag for selgeren, hefter selgeren for det.

Også opplysninger som er gitt i annonse eller markedsføring skal kjøperen kunne stole på er riktige. Det hjelper lite om selgeren har opplyst om støy fra toget dersom det i markedsføringen er lagt vekt på de rolige omgivelsene.

Ta gjerne kontakt med meg på munkeby@advokat.no hvis du trenger hjelp i en slik sak.