Jeg svarer raskt på dine henvendelser
Feil og mangler
Managing partner
Er ikke den nye boligen slik du forventet at den skulle være? Vi har en egen avdeling med spesialiserte advokater innen feil og mangler ved eiendom.
En feil eller mangel er ofte avvik fra kjøperens forventning om boligens tilstand. Selv om du har kjøpt boligen «som den er», finnes det imidlertid bestemmelser i loven som innebærer at selgeren likevel kan holdes ansvarlig for feil eller mangler.
Dersom du oppdager en feil eller mangel på boligen kan det fort bli et mareritt. Du kan ha krav om prisavslag, heving av kjøp eller erstatning mot selger, men dette avhenger av avtalen som er inngått mellom partene. Ofte lurer man på hva man skal gjøre, om man selv står ansvarlig for feilene eller om dette dekkes av selgeren. Husk at Osloadvokatene er spesialiserte på mangelsaker.
En feil eller mangel er avvik fra kjøperens forventning om tilstanden på boligen. Dette kan gjelde alle typer mangler på boligen eller eiendommen som fuktskader i boligen, ødeleggelser etter skadedyr, elektriske feil, redusert utsikt fra hytta, vannskader eller om leiligheten er mindre enn du trodde.
Dette er avhengig av hva som er avtalt mellom partene og de opplysningene selgeren har gitt om boligens tilstand og kjøpesum. Det må også avgjøres om selgeren har skjult opplysninger eller om boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventet.
Selv om mangelen viser seg måneder etter salget, kan du ha et krav.
Utgangspunktet er at boligen skal være i samsvar med avtalen mellom kjøper og selger. Dette gjelder både om opplysningene er skriftlige eller om det er gitt muntlig beskjed på visning.
Dersom selgeren har skjult opplysninger og «solgt boligen som den er» kan du likevel ha et krav mot selgeren. Dette er fordi selgeren ikke skal kunne ha en ansvarsfraskrivelse dersom det er blitt tilbakehold eller gitt feil opplysninger om tilstanden til boligen. Dermed kan du ha et krav, selv om boligen selges som den er.
Dersom boligen er i «vesentlig dårligere stand» i henhold til kjøpesummen og de gitte opplysningene kan du også ha et krav. Boligen er ansett som mangelfull dersom den er i «vesentlig dårligere stand» enn hva kjøpere kunne regne med. Dette varierer fra bolig til bolig, men tommelfingerregelen er at kostnadene ved å utbedre feil og mangler må være opp 5-6% av kjøpesummen for at det skal ansees som «vesentlig».
Vi kan hjelpe deg med om du har krav på prisavslag, reklamasjon eller erstatning. Vi kan også hjelpe deg med å heve kjøpet, som betyr at du får kjøpesummen pluss renter tilbakebetalt.
Les mer her om feil og mangler ved boligkjøp.
1
Kontakt selgeren
Dersom du skal klage eller reklamere på et boligkjøp må du først ta kontakt for å gjøre selgeren oppmerksom på de feilene eller manglene du har oppdaget. Osloadvokatene gjør dette for deg. Det løper frister her og pass på at du ikke reklamerer for sent.
2
Du må reklamere innen rimelig tid
Etter loven har du 5 år på å reklamere når du oppdager en feil eller mangel. Dersom selger visste om feilen, men unnlot å opplyse om det har du enda lengre tid. Det er imidlertid viktig at man klager eller reklamerer raskt etter man har oppdaget feil eller mangler. Normalt må man reklamere innen tre måneder etter man har oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Går det lengre tid risikerer du at kravet går tapt på grunn av passivitet.
3
Vær aktiv
Noen boligkjøpere venter gjerne med å melde fra om feil eller mangler man har oppdaget for å spare opp til å kunne ta alt på en gang med selgeren. Dette kan føre til at man har ventet for lenge og at reklamasjonsfristen er utløpt som betyr at det er for sent å få tilbake penger. Du kan også be om en vurdering fra Osloadvokatene. På siden her kan du laste opp dokumenter som vi kan ta en gjennomgang av. Vi trenger da kjøpekontrakten, overtakelsesprotokoll og salgsoppgaven. Last det opp her så får du svar dagen etter.
4
Takstmann
Man bør få dokumentert og vurdert feil eller mangler ved en takstmann. Vi velger blant Norges beste takstmenn, slik at vi er sikre på at alle andre mangler eller feil også oppdages samtidig. Våre spesialister vet hvilke takstmenn som er best. Vi vet også hvordan du kan unngå takstmenn som forsikringsselskapet bruker.
Boliger som selges uten at alt er i samsvar med det som er byggemeldt anses som ulovlig bygget. Noen ganger kan man søke plan og bygg i ettertid om å få godkjent, men det er ikke alltid mulig. Det kan også være slik at kjøper ikke ønsker denne risikoen. Som kjøper er du fullt ut ansvarlig ovenfor plan og bygg.
Vann- og fuktskader på bad, kjeller eller andre steder på boligen kan ofte føre til betydelige utbedringskostnader. Hvis selgeren har vært klar over vann- eller fuktskader uten å opplyse eller gi riktige opplysninger om dette, vil dette normalt være en feil eller mangel.
Råte, mugg og sopp forekommer ofte ved ugunstig temperaturregulering eller ved vannlekkasjer. Et tegn er ofte at det er mye fukt flere stedet inne i boligen. Dersom du oppdager råte, mugg- eller soppskader kan du ha krav på kompensasjon dersom du reklamerer på boligkjøpet.
Elektriske feil kan oppstå dersom arbeid på elektrisk anlegg er blitt utført av ufaglærte eller selv av selgerne. Boligens elektriske anlegg blir sjeldent vurdert ved boligsalg mer enn alderen på anlegget. Utbedring av det elektriske anlegget fører ofte til betydelige kostnader fordi man ofte må gripe inn i boligens konstruksjon.
Kontakt oss uansett for en uforpliktende prat, så kan vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.
Fyll ut kontaktskjemaLes sakene vi har vunnet for våre klienter
Boligen ble kjøpt «som den er» etter kontrakten. Selgeren hadde opplyst om at det var fuktskader i utleiedelen og forklarte dette med at leietakeren ikke hadde luftet skikkelig. Selger lovte å utbedre dette, men det viste seg at fuktproblemene ikke ble bedre og kjøper måtte skifte isolasjon for å løse problemet. Heller ikke disse utbedringsarbeidene hjalp og kjøper fremmet deretter krav om prisavslag. Kjøper kontaktet deretter advokat og advokaten brakte saken inn for finansklagenemnda. Finansklagenemnda ga kjøper medhold i at kjøper hadde krav på prisavslag selv om boligen var kjøpt «som den er», slik det stod i kontrakten. Nemnda konkluderte med at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne med rimelighet forvente. Kjøper ble tilkjent 320.000 kr i prisavslag.
Denne saken viser at selv om boligen er solgt «som den er», vil man fortsatt kunne kreve prisavslag.
Boligen ble kjøpt «som den er» etter kontrakten. Selgeren hadde opplyst om at det var fuktskader i utleiedelen og forklarte dette med at leietakeren ikke hadde luftet skikkelig. Selger lovte å utbedre dette, men det viste seg at fuktproblemene ikke ble bedre og kjøper måtte skifte isolasjon for å løse problemet. Heller ikke disse utbedringsarbeidene hjalp og kjøper fremmet deretter krav om prisavslag. Kjøper kontaktet deretter advokat og advokaten brakte saken inn for finansklagenemnda. Finansklagenemnda ga kjøper medhold i at kjøper hadde krav på prisavslag selv om boligen var kjøpt «som den er», slik det stod i kontrakten. Nemnda konkluderte med at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne med rimelighet forvente. Kjøper ble tilkjent 320.000 kr i prisavslag.
Denne saken viser at selv om boligen er solgt «som den er», vil man fortsatt kunne kreve prisavslag.
Boligen ble kjøpt «som den er» etter kontrakten. Selgeren hadde opplyst om at det var fuktskader i utleiedelen og forklarte dette med at leietakeren ikke hadde luftet skikkelig. Selger lovte å utbedre dette, men det viste seg at fuktproblemene ikke ble bedre og kjøper måtte skifte isolasjon for å løse problemet. Heller ikke disse utbedringsarbeidene hjalp og kjøper fremmet deretter krav om prisavslag. Kjøper kontaktet deretter advokat og advokaten brakte saken inn for finansklagenemnda. Finansklagenemnda ga kjøper medhold i at kjøper hadde krav på prisavslag selv om boligen var kjøpt «som den er», slik det stod i kontrakten. Nemnda konkluderte med at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne med rimelighet forvente. Kjøper ble tilkjent 320.000 kr i prisavslag.
En kjøper fant ut at badet var feilkonstruert. Det viste seg at vannet ikke rant ut i sluket, fordi sluket var på det høyeste punktet på badet. Etter kjøpet reklamerte kjøperen ovenfor selgeren. Kjøperen krevde prisavslag for det det ville kreve å utbedre badet. Forsikringsselskapet anførte at kjøperen måtte akseptere at alt ikke var perfekt. Selgeren hadde krysset av for at sluket var på gulvets laveste nivå og dermed var det gitt uriktige opplysninger. Kjøperen vant saken og fikk dekket utbedringen av badet pluss utgiftene til egen advokat.
En bolig i Tønsberg ble markedsført med nytt elektrisk anlegg og nytt røropplegg. Det ble også hevdet at boligen var blitt pusset opp. Det viste deg imidlertid at boligens tekniske stand var svært lite tilfredsstillende. Det oppsto over kort tid tre lekkasjer ved vannrørene. Den rørleggeren som var ansvarlig for arbeidene nektet for å ha hatt noe med dette å gjøre. Retten tok utgangspunkt i at det at det var tre lekkasjer i seg selv tydet på at det var en feil og en mangel. Retten var på befaring og ble heller ikke imponert over røropplegget. Saken endte med at selger ble idømt et kraftig prisavslag.
En bolig ble solgt med hybelutleie på loftet. Etter hvert viste det seg at hybelen ikke var lovlig fordi det ikke var en rømningsvei som forskriftene krevde her. Det var i markedsføringen skrevet at det var muligheter for leieinntekter på denne hybelen. Rømningsveien oppfylte ikke branntekniske krav og ulovlig utleie kan medføre straffeansvar etter brannvernloven. Retten kom frem til at man måtte ta utgangspunkt i markedsføringen av boligen. Her hadde selger og megler skrevet at leieinntektene kunne finansiere et ekstra lån på kr 600 000,-. I og med at selger på denne måten hadde styrt forventningene i retning av at det var kurrant å leie ut hybelen måtte også selger ha ansvaret for kostnadene til utbedring av rømningvei. Det ville her si å installere ny rømningsvei utenfor boligen. Kjøperen fikk dermed dekket alle kostnadene til ny rømningsvei med et prisavslag.
Ørjan Onarheim
Advokat / Partner
Osloadvokatene har konkurransedyktige priser på våre tjenester. De aller fleste slike saker løses utenfor domstolene og det varierer hvor mange timer som medgår. Normalt må du regne med å bruke mellom kr 100 000,- og kr 150 000,- eks mva. på en slik sak. Heldigvis dekkes de aller fleste slike saker av din forsikring.
| Stillingstype | Timesatser (eks.mva) |
|---|---|
| Advokat / Partner | 1140 - 3600 kr |
| Advokatfullmektig | 1140 - 2930 kr |
| Servicepersonale | 1500 kr |
Du trenger ikke bruke forsikringsselskapets advokat! Du har fritt advokatvalg og Osloadvokatene påtar seg slike oppdrag. Da blir kostnadene til advokat dekket gjennom forsikringen din og du slipper å kjempe mot egen advokat for å forklare hva som er feil med boligen. Osloadvokatene har ekspertise på fast eiendom og vil kjempe for at du vinner frem i din sak!
Ja. Har du en forsikring som dekker brann eller innbo, så vil du som regel også ha en advokatforsikring inkludert i den forsikringen. Normalt vil forsikringsselskapet betale opp til 100.000 kr av advokatutgiftene og du må kun dekke en egenandel på kr. 4000 + 20% av advokatutgiftene. Det betyr at hvis du får en advokatregning på kr 124.000 kr, så betaler forsikringsselskapet kr 100.000 og du betaler en egenandel på kr 24.000. Hvis vi vinner saken vil du også få tilbake egenandelen. Da vil du ikke få noen kostnader i det hele tatt.
Ja, såfremt du har tegnet en gyldig forsikring på den eiendommen du har kjøpt vil du være dekket uansett hvilket forsikringsselskap du har brukt. Normalt er dette samme forsikring som dekker brann på eiendommen eller din innboforsikring. Alle slike skadeforsikringer skal inneholde et avsnitt om «rettshjelpdekning». Dette kontrollerer vi innledningsvis i saken, slik at du er sikker på dette før vi går videre.
“Osloadvokatene er meget kompetent og eksepsjonell dyktig. Deres faglige ekspertise gjør at man følger seg trygg og ivaretatt. De er veldig effektive, imøtekommende og profesjonelle.”
