Tomtefeste: Når kan bortfester justere festeavgiften?

Tomtefeste innebærer at det inngås en kontrakt mellom en grunneier og en fester om leie av grunn til for eksempel å bygge et hus eller en hytte. Ofte er avtaler om tomtefeste lange, og det kan oppstå behov for å endre festeavgiften. I denne artikkelen vil du få en oversikt over når bortfester kan øke festeavgiften og under hvilke omstendigheter dette kan skje.

Regulering av festeavgiften

Det er ikke uvanlig av festekontrakter skaper hodebry. Regulering av festeavgift er noe som for mange byr på utfordringer. Tomtefesteloven har strenge regler for hvordan festeavgifter skal reguleres for bolig- og fritidseiendommer. Etter tomtefesteloven § 15 er hovedregelen at festeavgiften skal reguleres etter pengeverdien. Dette innebærer at reguleringen av festeavgiften skal skje med utgangspunkt konsumprisindeksen. Hvis partene “uten tvil” har avtalt at festeavgiften skal stå uendret, eller at de har avtalt en lavere regulering enn endringen i konsumprisindeksen, gjelder imidlertid denne avtalen i stedet.

Første gang festeavgiften skal reguleres, er det den avtalte festeavgift som danner grunnlaget for reguleringen. Dersom avgiften har vært regulert tidligere, er det avgiftsbeløpet som ble innkrevd etter forrige regulering som skal reguleres i samsvar med konsumprisindeksen.

Økning ut over konsumprisindeksen

Når festeavtalen utløper kan bortfester justere opp festeavgiften. Da kan den årlige festeavgiften settes til 2 prosent av markedsverdien av tomten. Videre kan både bortfester og fester kreve ny regulering av festeavgiften etter 30 år. For at dette skal lønne seg for fester, må eiendomsverdiene ha falt de siste 30 årene.

Hvordan beregnes tomtens markedsverdi?

Ved beregningen av festeavgiften tas det utgangspunkt i tomtens verdi på reguleringstidspunktet. Verdien på tomten fastsettes som om den er ubebygd og byggeklar uten påhefte av festekontrakten. Det er markedsverdien av tomten som selveiertomt som er relevant.

Dersom fester har bidratt til verdiøkning av tomten, skal dette hensyntas ved verdsettelsen. Dette innebærer for eksempel at den verdiøkningen fester har bidratt med i forbindelse med utbedring av vann og avløp til tomtegrensen, ikke skal tas med ved verdsettelsen. Videre skal utnyttelsesmulighetene for tomten ikke tas i betraktning.

Maksimumsgrense

Det er et tak på hvor høyt festeavgiften kan settes. I 2023 er maksgrensen på 14 526 kroner per mål/dekar. Denne grensen gjelder selv om tomten er under et mål. Hvis tomten for eksempel er 3 mål, blir maksimalbeløpet 43 578 kr.