Advokat Ørjan Onarheim

Bor du i et borettslag har du rettigheter og plikter det er viktig å være klar over. Vi har flere ekspertadvokater som kan bistå deg i tvist med styret.

Ørjan Onarheim
Advokat / Partner

Dette hjelper vi deg med

I borettslag bor man tett på sine naboer. Som andelseier betaler du fellesutgifter for vedlikehold av fellesarealer og drift av et styre. Du har også begrensninger på hva du kan iverksette av egne tiltak i din egen andel. Dersom styret ikke gjør de nødvendige tiltakene eller du blir nektet å gjennomføre et tiltak du ønsker kan det fort oppstå en tvist. Vi hjelper deg med:

  • Dyrehold
  • Dugnad
  • Vannskader
  • Forkjøpsrett
  • Utleie av bolig
  • Airbnb

Hvem bestemmer i er borettslag?

Andelseierne i borettslaget bestemmer over sin egen leilighet. Hvert år velger andelseierne styret gjennom generalforsamlingen. Styret står ansvarlig for den daglige driften av borrettslaget.

Styret har ansvaret for å drive den daglige driften gjennom fullmakt gitt fra beboerne. Dersom styret misligholder sine plikter eller påføre beboerne eller andre et økonomisk tap kan det resultere i at styreleder og medlemmene blir personlig ansvarlige for tapet.

Vedlikehold av borettslaget

Du har selv ansvar for å vedlikeholde din egen leilighet. Dette omfatter blant annet løsøre, ledninger, rør, vinduer og annet utstyr i leiligheten din. Dersom manglende vedlikehold av din egen leilighet fører til en skade eller annet tap for en annen andelseier vil du kunne være ansvarlig for skadene.

For fellesarealer og alt annet som ikke er andelseierens sitt ansvar har borettslaget en vedlikeholdsplikt. Denne plikten og ansvaret tilfaller styret som forvalter den daglige driften av borettslaget.

Hva kan jeg bruke boligen min til?

Som andelseier har du enerett til å bruke boligen din og bruke fellesarealene til det de tenkt og vanligvis brukt til. Selv om du har enerett til å bruke din leilighet i sameiet så er denne retten begrenset på enkelte områder. Du kan ikke fritt overlate bruken av leilighet til andre, altså fremleie. Her er det egne regler avhengig av om du selv bor i leiligheten eller ikke og over hvor lang tid det gjelder. Husk også at borettslaget har egne vedtekter som du er nødt til å følge.

Dersom en sameier over lang tid og tross advarsler bruker sin leilighet på en slik måte at den er urimelig til ulempe for de øvrige andelseierne kan borettslaget få kastet vedkommende ut.

Utløsing av andel

Som andelseier står du fritt til å selge din andel. Dersom borettslaget lager vedtekter som begrenser salgsadgangen må disse være saklig begrunnet for å være gyldige.

Dyrehold

Selv om borettslaget har et generelt forbud mot dyrehold, kan borettslaget ikke forby dyrehold dersom gode grunner taler for at andelseieren skal ha dyret og det ikke er til ulempe for de øvrige brukerne.

Dugnad

Dugnad er et kjent norsk konsept, men du har ingen plikt til å delta på dugnad. Utgangspunktet er at borettslaget plikter å vedlikeholde fellesarealene.

Vannskader

Oppdager du vannskader i leiligheten din kan du rette krav mot selger av leiligheten, eller mot borettslaget dersom vannskadene skyldes manglende vedlikehold for lagets side.

Forkjøpsrett

Borettslaget selv har forkjøpsrett kun dersom dette følger av lagets egne vedtekter. Denne forkjøpsretten reguleres av borettslagsloven kapittel 4.

Utleie av bolig

Hovedregelen er at du må ha samtykke for å leie ut boligen din til andre. Selv om borettslaget sier nei på søknaden kan du ha rett til å leie ut boligen i spesielle unntakstilfeller.

Airbnb

Reglene for korttidsleie mens du selv bor i boligen er annerledes enn for langtidsleie. Dersom du selv bor i boligen kan du fritt leier deler av den ut, eller leie ut hele i totalt 30 døgn i året.

Er du usikker på om du har en sak?

Kontakt oss uansett for en uforpliktende prat, så kan vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.

Fyll ut kontaktskjema

Vi lever av fornøyde klienter

Les sakene vi har vunnet for våre klienter

  • Utleien av leiligheten på Airbnb var ikke ulovlig

    Mannen leide ut deler av sin leilighet, som var en del av et sameie i Oslo, på Airbnb. Som regel bodde han i den ene delen og leide ut den andre, men til tider var hele leiligheten leid ut. Leiligheten var utleid ca halvparten av året og ga mannen en fortjeneste på ca 300 000 årlig.

    Naboene var plaget av at det stadig kom og gikk nye personer. Plagene ble for beboerne så store at de gikk til styret som senere gikk til sak mot eieren av leiligheten. Sameiet hevdet at utleien var ulovlig fordi bruken av leiligheten var til skade og ulempe for øvrige beboerne i sameiet. Sameiet anførte også at måten leiligheten ble brukt var i strid med formålet for leilighetene. Leilighetene i sameiet var beregnet på beboelse og omfanget av utleien fikk det til å fremstå som næringsvirksomhet.

    Etter rettens syn forelå det samlet sett ikke et slikt mislighold fra mannens side etter utleien på Airbnb at sameiet kunne pålegge han å selge leiligheten. Mannen hadde dermed vunnet saken.

  • Styret kunne ikke tvangsselge leiligheten på grunn av mannens hund

    Mannen hadde kjøpt en andel i borettslaget, men ikke gjort seg kjent med sameiets forbud mot hundehold. Straks han ble gjort oppmerksom på forbudet søkte han styret om tillatelse om kunne beholde hunden i leiligheten. Styret avslo søknaden. Mannen beholdt hunden, han mente det var gode grunner for at han skulle få tillatelse for å ha hunden i borettslaget og at hunden ikke ville være til ulempe for de andre beboerne.

    Styret fattet pålegg om tvangssalg av mannens andel. Mannen tok da saken inn for domstolene med påstand om at det ikke var grunnlag for tvangssalg. Saken gikk for lagmannsretten i 2019.

    For retten var det utvilsomt at mannen hadde helseproblemer av psykisk art. Av de sakkyndige ble han vurdert til å ha et symptombilde forenelig med PTSD. Hunden betød mye for mannen og det gjorde at han følte seg roligere.

    Retten fant at det var mest sannsynlig at naboen hadde hundeallergi, men at allergiplagene ikke var særlig plagsomme. Retten karakteriserte allergiplagene som beskjedne. Retten viste for øvrig til at naboens plager, som særlig oppstod i vaskekjelleren, også kunne komme fra fukt og dårlig sirkulasjon.

    Samlet sett konkluderte retten med at mannens behov for å ha hunden var mest tungtveiende. Ettersom det kreves større ulempe for å avslå hundeholdet jo bedre grunner eieren har for å beholde hunden, konkluderte retten med at styret ikke kunne avslå mannen å beholde hunden.

  • Fikk beholde hund mot borettslagets vilje

    En kvinne bodde i et borettslag i Arendal hvor det var fastsatt i vedtektene at det var forbudt å ha hund og katt. Styret kunne imidlertid gi dispensasjon til slikt dyrehold hvis de fant det hensiktsmessig.

    Kvinnen søkt om dispensasjon, men fikk avslag. Kvinnen gikk likevel til anskaffelse av en hund, en liten Yorkshire terrier på 3-4 kg. Styret reagerte derfor med å sende et brev hvor de ba om at hunden måtte fjernes øyeblikkelig. Kvinnen påklagde dette vedtaket overfor styret. Styret sendte da brev om varsel om tvangssalg av kvinnens leilighet siden dyreholdet ble ansett som et vesentlig mislighold. Saken endte til slutt hos tingretten.

    Retten kom frem til at kvinnen hadde gode grunner til å ha hund. De la for det første vekt på hunden hadde hatt positiv påvirkning på hennes helsesituasjon. Hun ble nå nødt for å komme seg opp om morgenen og gå flere turer om dagen. Retten la imidlertid mest vekt på at kvinnens psykiske helse var blitt svært mye bedre etter anskaffelsen av hunden.

    Retten la også vekt på at kvinnen opptrådte svært hensynsfullt overfor naboene. Hun brukte en annen utgang i kjelleren for å gå ut og inn med hunden. Hun bar også alltid hunden i en veske når hun gikk gjennom fellesarealene. I tillegg var hun svært påpasselig med alltid å bruke hundepose og hunden gikk alltid i bånd utendørs.

    Retten kom til at kvinnen hadde gode grunner til å ha hund. Hun fikk derfor beholde terrieren. Borettslagets forsøk på tvangssalg av leiligheten hennes førte heller ikke frem. Kvinnen kunne derfor fortsette å bo på samme sted sammen med den lille vennen sin.

  • Røyklukten spredte seg til naboleilighetene - ikke grunnlag for tvangssalg

    Mannen flyttet inn i borettslaget mars 2018. Styret mottok de første klagene allerede mot slutten av samme måned. Det var mannen sin røyking inne i egen leilighet som var årsaken til klagene. Røyken gikk gjennom veggene og naboene var plaget med sterk røyklukt i egne leiligheter. Røyken gjorde også at loftet ikke kunne brukes som tørke- eller oppbevaringsrom siden røyklukta satte seg i alt som ble befant seg der.

    Borettslaget hadde ingen vedtekter eller bestemmelser om at røyking ikke kunne gjøres inne i egen leilighet. Det var dermed ingen forskrift som hindret mannen i å røyke i egen leilighet. Selv om det er klart at naboene ble plaget av røyken kom retten til at mannen sin røyking ikke medførte et avvik av hva man kan forvente av røyking i egen bolig. Røykingen medførte derfor ikke et mislighold av mannen sine plikter som andelseier.

    Mannen vant saken fullt ut, fikk bli boende i sin leilighet, og fikk innvilget fri sakførsel.

Våre advokater

Advokat Ørjan Onarheim

Ørjan Onarheim
Advokat / Partner

Oversikt over våre priser

Osloadvokatene har konkurransedyktige priser på sine tjenester. Hver sak er individuell, og det er dermed vanskelig å tilby en forhåndsberegnet pris. Kontakt oss så kan vi angi hvor mye tid man normalt må regne med at går med til din sak. Advokatkostnader løper ikke før vi er enige om oppdrag.

StillingstypeTimesatser (eks.mva)
Advokat / partner2650 - 3600 kr
Advokatfullmektig1900 - 2650 kr
Servicepersonale1250 kr

 

Dekker forsikringen min advokatutgifter?

Dersom du står i en sameietvist vil som hovedregel boligforsikringen eller innboforsikringen dekke advokatutgifter opp til kr 100 000,-. Forsikringen gjelder som hovedregel i alle typer saker, men det er likevel noen viktige unntak. Våre advokater kan reglene og unntakene, og vil bistå deg gjennom hele prosessen. Osloadvokatene ordner alt med ditt forsikringsselskap og sender deg bare regning på egenandelen. Vi undersøker alltid innledningsvis om du har krav på rettshjelp.

Tilbakemelding fra våre klienter:

Onepager Footer Form

Section

Last opp vedlegg her
(maks filstørrelse 10MB)
Maximum upload size: 10.1MB

Section

*Ved innsending av kontaktskjemaet samtykker du til vår personvernerklæring