Jeg svarer raskt på dine henvendelser
Regresskrav ved boligsalg
Managing partner
Har du solgt en bolig, men fått et krav fra en misfornøyd kjøper?
Selv med en eierskifteforsikring kan forsikringsselskapet snu seg mot deg og nekte å ta regningen. Vi har advokater som er spesialister på regresskrav og hjelper deg med å navigere en komplisert situasjon så du ikke blir ruinert.
Dersom du har solgt en bolig og fått et krav fra kjøperen som mener at det er feil eller mangler, kan det bort bli dyrt. Selv om du har en eierskifteforsikring kan forsikringsselskapet nekte å ta regningen.
Det er ikke uvanlig at kravene kan komme opp i en halv million kroner. Selv om boligen er «solgt som den er» kan du få et krav mot deg dersom kjøperen mener at selger har hold tilbake eller gitt feil opplysninger om eiendommen. Dette gjelder spesielt dersom disse opplysningene ville hatt en påvirkning på kjøpet eller om eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn forventet.
Det er stadig flere som velger å tegne en eierskifteforsikring, også kalt boligselgerforsikring, ved salg av eiendom. En slik forsikring koster vanligvis mellom tre og fem promille av salgssummen, og de som velger bort forsikringen mener ofte at risikoen for at det kommer et mangelskrav er liten. Ved å tegne en slik forsikring før boligsalget får man en sikkerhet i form av at selgeren overlater ansvaret for mulige feil eller mangler til et forsikringsselskap. Forsikringen beskytter selgeren mot krav om feil eller mangler i fem år etter boligsalget. Tidsbegrensningen er satt til 5 år fordi da vil som regel reklamasjonsfristen ha utløpt og kravet vil være tapt.
Et regresskrav er enkelt forklart at man har krav på å få dekket et pengebeløp som man har betalt på vegne av en annen. Regress forekommer i de tilfeller hvor selgeren har opptrådt svikaktig eller har forsømt sin opplysningsplikt. I en boligsalgssituasjon innebærer dette at en boligkjøper klager over en feil eller mangel til et forsikringsselskap. Forsikringsselskapet dekker kravet til kjøperen, men mener at de ikke skal dekke beløpet og dermed krever regress fra boligselgeren.
Etter et boligkjøp er det mange kjøpere som mener at boligen ikke var i den standen de forventet. Det anføres gjerne at det foreligger feil eller mangler.
Kjøperen vil da normalt rette et krav mot selgeren eller hans forsikringsselskap. I disse tilfellene kan det være lurt å ha en boligselgerforsikring. Problemet oppstår når forsikringsselskapet ikke vil dekke kravet eller kanskje dekker kravet og deretter krever regress fra selgeren. Forsikringsselskapet kan anføre at
Hvis forsikringsselskapet beslutter å fremme regress ovenfor seg som selger var ikke boligselgerforsikring noen garanti for at du ikke kan få noen krav mot deg i etterkant av et boligsalg.
Til tross for at du har kjøpt en boligselgerforsikring kan du oppleve at forsikringsselskapet ikke vil ta regningen.
Hvis kjøperen har fremmet et krav ved feil eller mangler kommer kravet gjerne i form av prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet. Hvis forsikringsselskapet vurderer å ikke dekke kjøperen krav vil du som selger få et varsel fra forsikringsselskapet. Dette varselet gjelder avkortning, bortfall eller nedsettelse av forsikringsdekningen, og innebærer dermed et varsel om regresskrav.
Dette varselet betyr at forsikringsselskapet mener at du ikke er dekket av boligselgerforsikringen og at det er du som selger som må betale deler eller hele av kjøperens krav. Det som skjer videre er som følger:
Grunnen til at forsikringsselskapet kan rette dette kravet mot deg som kjøper er at når du tegner en boligselgerforsikring, er det forsikringsselskapet som påtar seg ansvar for feil med boligen. Fordi forsikringsselskapet påtar seg dette ansvaret, krever de at du gir riktige og utfyllende opplysninger om boligen. Dersom forsikringsselskapet mener at du i forbindelse med salget har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger, kan de kreve at du skal dekke deler av- eller hele utbetalingen til kjøperen.
De fleste boliger selges «som den er» som er en klausul som innebærer at selgeren i utgangspunktet ikke har ansvaret for eventuelle feil eller mangler som skulle dukke opp ved boligen i senere tid. I avhendingsloven står det imidlertid at det du fortsatt kan være ansvarlig for en mangel til tross for en «solgt som den er»-klausul. Dersom forsikringsselskapet snur seg mot deg og mener at du skal dekke deler eller hele kravet, kan det være veldig vanskelig å vinne over forsikringsselskapet. I en situasjon som dette er det helt avgjørende med bistand fra en advokat som er spesialist på området.
1
Noter frister og krav til innhold
Når du først mottar et regressvarsel er det veldig viktig at du noterer deg de fristene som er satt i varselet. Det er ofte gjort en konkret vurdering av fristen fra forsikringsselskapets side, men normalt må man reagere innen to til tre måneder. Du skal også bli opplyst om klagegangen til selskapets vurdering, som kan være viktig å få med seg.
2
Kontakt en spesialist hos Osloadvokatene
Hvis du har mottatt et varsel eller regresskrav kan det være vanskelig å stå opp mot forsikringsselskapet. Da er det lurt å ha med en spesialist fra Osloadvokatene på laget ditt. Våre advokater har lang erfaring med lignende saker og kjenner dine rettigheter. Dersom du har en forsikring som inneholder rettshjelpsdekning kan du også få dekket inntil 80% av dine advokatutgifter.
3
Spar på all dokumentasjon
Det er viktig at du sparer på all dokumentasjon som gjelder utbedringer som er gjort på boligen, egenerklæring, takstpapirer, og lignende. All kommunikasjon med megler og kjøper er også viktig at du har. Dette er dokumentasjon du kan laste opp på nettsiden her og som vår advokat bør få se på.
4
Mangler som stammer fra andre
Hvis mangelen stammer fra arbeid utført av en tredjepart, for eksempel en elektriker, snekker eller byggmester som ikke har utført arbeidet som forventet er det viktig at advokaten for oversendt all informasjon og at man fremmer et krav overfor tredjeparten før en eventuell reklamasjons- eller klagefrist er utgått.
Ofte er det takstfeil som er grunnen til boligtvister etter salg av bolig. Selv om det er takstmannen som har slurvet eller gjort en feil, så vil kjøperen fortsatt rette kravet mot deg. Du kan forsøke å rette kravet mot takstmannen, men ofte vinner ikke et slikt krav gjennom. En eierskifteforsikring dekker ofte takstfeil.
En villaforsikring vil ofte ha et punkt hvor de dekker advokatutgifter, men det er stor forskjell på en villaforsikring og en boligselgerforsikring. Boligselgerforsikringen dekker også selve mangelskravet, med mindre du får et varsel om avkortning.
Når du fyller inn egenerklæringsskjema er det viktig at det fylles inn med så mye detaljer som mulig. Heller for mye enn for lite, slik at kjøperen har vært opplyst om alle forhold ved boligen før kjøpet.
Dersom mangelen er grunnet i en feil eller slurv fra utbygger, elektriker, snekker eller lignende er det viktig at du får fremmet kraven overfor vedkommende så fort som mulig. I en Høyesterettsdom var det et firma som hadde utført betongarbeid som var ansvarlig for en mangel på en bolig, men fordi selgeren reklamerte for sent, ble vedkommende sittende med regningen.
Et varsel om avkortning i forsikringsdekningen innebærer at forsikringsselskapet har gjort en vurdering av om det er de eller du som må dekke deler eller hele kravet fra kjøperen. Her er det lurt å ta kontakt med en advokat fra Osloadvokatene så fort som mulig, for å unngå å sitte med regningen selv.
Kontakt oss uansett for en uforpliktende prat, så kan vi se om vi kan hjelpe deg med din sak.
Fyll ut kontaktskjemaLes sakene vi har vunnet for våre klienter
Som selger av en bolig har du en plikt til å gi visse opplysninger om en bolig, og dersom man ikke gir disse opplysningene kalles dette for «misligholdt opplysningsplikt». En misligholdt opplysningsplikt kan gi kjøperen av en bolig krav på retting, heving, prisavslag eller erstatning.
Men, selgeren må kunne regne med at kjøperen selv også må kunne observere noen forhold ved eiendommen selv, slik at selgeren ikke er pliktig til å opplyse om absolutt alle forhold ved boligen. Utgangspunktet er at selgeren har en plikt til å opplyse informasjon om ville vært uredelig å ikke si noe om.
For at en tilbakeholdt opplysning skal medføre ansvar for selger, er det fire vilkår som må være oppfylt. Det første er å opplyse om omstendigheter ved eiendommen, som for eksempel problematiske naboer. Det andre er opplysninger selgeren kjenner til eller burde ha kjent til. Det tredje er opplysninger kjøperen forventer å skulle få. Det siste er at opplysningen må ha hatt en innvirkning på kjøpet, altså vedkommende ikke hadde kjøpt eller betalt samme pris dersom opplysningen hadde vært kjent.
Vi i Osloadvokatene har spesialister på eiendom og hjelper deg gjerne i forhold til forsikringsselskapet.
En boligselger hadde solgt en bolig hvor det etter salget kom et krav fra kjøperen om at det hadde manglet opplysninger om vanninntrengning i kjelleren på boligen.
Selgeren hadde visst om problemet med at det kom vann inn i kjelleren, men eiendomsmegleren hadde rådet selgeren til å kun opplyse om at det hadde skjedd en gang tidligere, når det faktisk hadde skjedd flere ganger. Dermed ble det ansett å være en mangel ved boligen som kjøperen ikke hadde blitt informert om ved kjøpet.
Selgeren hadde tegnet boligselgerforsikring og etter lengre forhandlinger inngikk forsikringsselskapet et forlik med kjøperen på omtrent 6 millioner kroner. Forsikringsselskapet rettet et regresskrav på 70% av forlikssummen, altså over 4 millioner, mot selgeren, fordi de mente at selgeren hadde tilbakehold opplysninger.
Boligselgeren tok kontakt med en spesialist hos Osloadvokatene, som mente at regresskravet var fremsatt for sent. I rettspraksis er utgangspunktet at kravet må fremsettes innen 2 måneder, mens forsikringsselskapet hadde ventet 3 måneder. Saken havnet i Finansklagenemda som var enige med Osloadvokatene om at kravet var fremsatt for sent og klienten vår vant saken.
En selger solgte et rekkehus «som den er» og hadde opplyst om at kjelleren ble ansett som en risikokonstruksjon. Kjøperen mente derimot at selgeren og takstmannen hadde misligholdt opplysningsplikten da det ble funnet fuktskader og radon i kjelleren. Kjøperen krevde 640 000 kroner i prisavslag. Selgeren avviste kravet og kjøperen tok saken til Finansklagenemnda.
Selgeren hadde før salget fått en befaring fra en takstmann som i en tilstandsrapport hadde informert om at arealet i kjelleren ikke var godkjent for opphold og om forhøyede fuktverdier. Tilstandsrapporten kategoriserte kjelleren som en risikokonstruksjon som ga kjøperen grunn til å forvente at den ville kreve utbedringer. Selgeren fikk dermed medhold og det ble ikke gitt prisavslag til selgeren.
Det er ofte vanskelig å vinne regressaker uten en advokat. Et eksempel på dette er da en borettslagseier skulle selge en leilighet og ville bygge ut arealet i kjelleren før salget. I den forbindelse fikk eieren en fukt- og soppkontrollør på befaring, som avdekket fukt i murverket i kjelleren.
I forbindelse med salget ble det tegnet en eierskifteforsikring, men eieren unnlot å opplyse om fukten i kjelleren. Leiligheten ble solgt «som den er». Et år senere hadde kjøperen funnet store mengder sopp og fukt i kjelleren og reklamerte overfor forsikringsselskapet. Kjøperen fikk betalt kompensasjon fra forsikringsselskapet, som krevde regress fra selgeren på 70% avkortning. Saken ble anket til lagmannsretten som fant det klart at selgeren hadde mislighold sin opplysningsplikt og forsikringsselskapet vant saken.
Andreas Damsgård
Advokat / Partner
Osloadvokatene har konkurransedyktige priser på sine tjenester. Hver sak er individuell, og det er dermed vanskelig å tilby en forhåndsberegnet pris. Kontakt oss så kan vi angi hvor mye tid man normalt må regne med at går med til din sak. Advokatkostnader løper ikke før vi er enige om oppdrag.
| Stillingstype | Timesatser (eks.mva) |
|---|---|
| Advokat / Partner | 1140 - 3600 kr |
| Advokatfullmektig | 1140 - 2930 kr |
| Servicepersonale | 1500 kr |
Det er den boligforsikringen du hadde på boligen før du solgte som dekker dine advokatutgifter. Her er det rettshjelpsdekning på vanlig måte og da dekker forsikringsselskapet normalt inntil 80% av dine advokatutgifter opp til kr 100 000. Du må imidlertid dekke en egenandel på 20% for rettshjelpsforsikringen.
Osloadvokatene undersøker alltid om du kan ha krav på å få advokatkostandene dekket. Det påløper ingen kostnader før vi er enige om å ta oppdraget. Ta kontakt for en uforpliktende vurdering av din sak.
“Jeg har fått bistand fra Osloadvokatene til å løse ulike juridiske tvister og saker, og jeg er meget godt fornøyd med både kunnskapsnivå, tilgjengelighet og ikke minst løsnings-grad. Kan anbefales.”
“Veldig godt innsatt i sak, ulike vinklinger og muligheter, og ikke minst i forhold til forventningsstyring overfor meg. Klar og tydelig i kommunikasjon, og veldig troverdig og saklig ovenfor motpart. Kan på det sterkeste anbefale Osloadvokatene.”
“Advokaten var super til å følge opp mine saker og var veldig hjelpsom uansett hva jeg trengte hjelp til. Hun er også flink til å informere om ting, og alltid hyggelig å snakke med. Anbefales på det sterkeste.”
